Assurance Condominium
La copropriété est devenue depuis les 10 dernières années un mode d’habitation très prisé. L’assurance de ce type d’habitation est cependant assez particulière et il est important de bien connaître ces mécanismes afin d’avoir une couverture adéquate. Il existe deux types de copropriétés ; les copropriétés divises et indivises. Nous allons parler ici des copropriétés divises qui sont les plus communes. L’article 1073 du Code Civile du Québec traite directement de l’assurance des syndicats de copropriété :
Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble y compris les parties privatives et doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.
Tout d’abord, il faut définir qu’est ce qu’un condominium. Quand vous achetez une copropriété, vous achetez une fraction d’un immeuble qui appartient à un syndicat de copropriétaire. Chaque fraction ou partie que vous possédez vous donne un droit de vote à l’assemblée des copropriétaires. Cette assemblée nomme les personnes qui seront responsables de gérer les affaires du syndicat pour l’ensemble des copropriétaires. C’est donc à ces personnes que revient la responsabilité de contracter l’assurance pour l’immeuble. Toutes les modalités de fonctionnement du syndicat doivent être spécifiées dans la déclaration de copropriété. Une révision de ce document avant l’achat d’un condominium est nécessaire afin de faire un choix éclairé.
Le contrat d’assurance sera donc fait au nom du syndicat et assurera l’immeuble en tant que tel ainsi que toutes les parties communes. Toutes les modifications qui sont faites par chaque propriétaire de condominium dans sa fraction doivent être assurées par lui. L’assurance du syndicat va remettre le condominium dans son état original en cas de sinistre. Il faut donc que votre contrat de copropriétaire-occupant couvre les améliorations locatives que vous avez faites sans quoi le beau plancher de chêne que vous avez ajouté à grand frais pourrait ne pas être couvert.
Un aspect très important à vérifier sur le contrat est la montant d’assurance pour l’immeuble. Celui-ci doit être assuré sur une base de valeur à neuf. C’est à dire le montant requis pour rebâtir complément l’immeuble en cas de perte totale. S’il manque de l’argent pour rebâtir, il est possible que les copropriétaires doivent débourser le montant qu’il manque au prorata de leur fraction dans l’immeuble. C’est donc essentiel d’avoir une évaluation professionnelle de la valeur de la bâtisse afin de l’assurer pour un juste montant et ainsi éviter d’avoir à payer son condominium deux fois.
Il est aussi important que le syndicat contracte une assurance responsabilité civile afin de se prémunir contre les dommages causés au tiers. Par exemple, une personne qui glisserait sur un escalier mal déneigé pourrait poursuivre le syndicat pour négligence. Si le syndicat ne possède pas d’assurance, ce sera aux copropriétaires à débourser encore une fois.
Un aspect plus méconnu du contrat d’assurance pour les syndicats de copropriétaires est qu’il doit avoir une assurance responsabilité civile pour les administrateurs d’immeuble en copropriété. Cette garantie sert à vous défendre dans l’éventualité ou vous seriez poursuivi en qualité de d’administrateurs du syndicat de condominium. Cette assurance peut vous permettre d’éviter des frais judiciaires très onéreux en cas de poursuite. Un minimum de deux millions en responsabilité civile et en responsabilité civile des administrateurs est requis.
En conclusion, si vous êtes propriétaire de condominium, la prudence exige que vous ayez une copie de la police d’assurance de votre syndicat afin de vous assurer qu’il y a les couvertures requises. De plus, il faut que vous ayez une police pour vos propres biens et pour couvrir votre responsabilité afin d’être bien protégé.
Si vous avez des questions ou des suggestions, n’hésitez pas à m’en faire part.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tel : 1-877-860-1412
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005
Regroupement des cabinets de courtage du Québec
